住宅ローンの銀行選びって大変ですよね？
我が家は買い先行の住み替えなので、引越した後に旧宅（現住居）の売却が有りました。
さらに土地を購入しての注文住宅なので、つなぎ融資や分割実行などが必要という条件があったので、銀行の選択肢が絞られ比較検討して決めるのが大変でした。
本記事で、
・住み替えで注文住宅を検討している方
・買い先行で住み替え検討中の方
・土地購入の注文住宅で分割実行が必須な方
以上のような方の参考になればと思い、我が家が住宅ローンを比較検討した銀行をまとめてみました。少しでもお役に立てれば嬉しいです。（※金利や条件は2024年12月時点）
我が家が借入した「UI銀行」についての記事はこちらから👇
比較検討した銀行
まず初めに我が家の住宅ローンの希望条件についてご紹介します。
希望条件は以下の通りです。
＜希望条件＞
①ローン年数：40年以上
②金利：変動金利（金利はなるべく低く）
③種類：ペアローンor連帯債務
④融資回数：4回（土地、着工、上棟、竣工）
⑤売却条件：新居引き渡し後、売却可
上記の希望条件に合いそうな銀行をネットやSNSで探して、直接問い合わせたり、仮審査をして比較検討しました。
比較検討した銀行は以下6つです。
①JAバンク
②静岡銀行
③りそな銀行
④みずほ銀行
⑤住信SBI銀行
⑥三井住友信託銀行
仮審査した銀行としなかった銀行に分けて、ご紹介していきます。
仮審査した銀行
上記6つの銀行の内、仮審査をした銀行は、①JAバンク、②静岡銀行、③りそな銀行の3つです。
順番に審査結果を見ていきましょう！
JAバンク
JAバンクは、ダブルローン金額が銀行上限を超えており、仮審査出しましたが融資NGでした。
詳細はこちらの記事から👇
静岡銀行
静岡銀行の仮審査結果は、以下の通りでした。
①ローン年数：45年
②金利：0.8%（※融資額マイナス1000万円で0.52%）
③種類：連帯債務（団信は主契約者のみ）
④融資回数：4回（土地、着工、上棟、竣工）
⑤売却条件：新居引き渡し後、1年以内に売却
→金利と団信以外はとても良い条件でした。
金利条件が良ければ、団信が主契約者のみでも最悪良いかな〜という感じでしたが、金利は交渉しても下がらず。
融資額マイナス1000万円であれば金利は下がるということでしたが、資金計画と合わなかったため、結果的に見送ることになりました。
りそな銀行
りそな銀行の仮審査結果は以下の通りでした。
①ローン年数：40年
②金利：0.47%（つみたてNISA、積立投資信託、積立式定期預金のいずれか1つで0.44%）
③種類：ペアローン
④融資回数：2回（土地、竣工）※つなぎローン必要
⑤売却条件：新居引き渡し後、1年以内に売却
⑥その他：現住居の売却査定書が必要。査定額＝残債×120%以上
→ローン年数と金利は良かったです。
融資回数2回のため、つなぎ融資が必要なことと、現住居の残債×120%以上の売却査定書が必要とのことでした。
現住居を査定した結果、この条件には合わなかったため、繰上げ返済が必要でしたが、現金を使いたくない我が家には合わず、見送ることとなりました。
＜注意点＞
りそな銀行の住宅ローン本審査のWEB画面に借入回数3回が選べるようになっていたが、直接問い合わせした結果、実際には以下の通りでした。
・土地所有の注文住宅だと→建物で融資3回
・土地購入の注文住宅だと→土地と建物で融資各1回
＜WEB仮審査時のポイント＞
・諸費用欄の金額は、システム上「土地＋建物」の合計の10%以内になるため、諸費用を多く入力した場合、融資可能額が少なくなる。
対策：建物や土地に関わる外構費や諸費用などはそれぞれ建物費用や土地費用に含める。
仮審査しなかった銀行
上記6つの銀行の内、仮審査をしなかった銀行は、④みずほ銀行、⑤住信SBI銀行、⑥三井住友信託銀行の3つです。
なぜ仮審査しなかったのか順番に見ていきましょう！
みずほ銀行
①ローン年数：35年
②金利：0.375%〜（※HP記載）
③種類：ペアローン
④融資回数：何回でも可
⑤売却条件：新居引き渡し後、1年以内に売却
→条件は良かったのですが、ローン期間が最長35年だったため、選択肢から外れました。
住信SBI銀行
①ローン年数：最長50年
②金利：0.448%〜（実金利0.634%〜）※HP記載
③種類：ペアローン
④融資回数：2回（土地、竣工）※対面型の場合、3回分割融資可能。
⑤売却条件：基本的に融資実行までに旧宅ローンは完済必須。正式審査時に完済要否の審査有り。
→基本後売り不可とのことで見送りました。一応、正式審査時に旧居の残債を完済する必要があるか審査があるとのことでした。
三井住友信託銀行
①ローン年数：40年
②金利：不明
③種類：ペアローン
④融資回数：2回（土地、竣工）
⑤売却条件：不可（）
⑥その他：旧宅残債と新居価格を合算しての審査
（※残債が多い場合は事前売却の可能性大）
→後売り不可で、ローン融資額も旧住居の残債と合算で審査のため見送りました。また、分割実行は土地、竣工の各1回のため、つなぎ融資が必要でした。
まとめ
まとめです。
注文住宅というだけでも、大変な銀行選び。我が家はそれに加えて売却が発生します。引き渡し後、売却という条件が加わるだけで、銀行選びがとても大変でした。
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